시 문
부동산이 요즈음은 정말 말이 안 되게 바닥을 치닫고 드디어 바닥을 다지고
서서히 용트림을 하려는 듯 움직임이 서서히 체감되시죠??
아파트, 오피, 빌라, 연립등 주택부분에 대해서는 너무나도 많은 정보와 너무나도 많은 분들이
분석과 데이터를 제공하고 있어서
크게 분석해 볼 필요성을 못 느끼지만...
소위 꼬마빌딩과 상업용 빌딩건물 등은 매입매각시장이 강남권의 대형 외국계 부동산법인과
강남권역의 중개법인에게 치중되어 있는 게 사실이며,
가장 많은 정보와 돈 되는 엘리트급 물건을 많이들 취급하는 시장에서 시작해야 성공적인
빌딩매입매각을 할 수 있다고 생각한다.
하지만 그들이 브리핑하는 모두가 맞을까?
왜 기본적인 정보나 사업성, 금융, 환급성 등 다양하게 검토해 보고 검증을 해볼 툴이 없다
주제문
물론 나 역시도 그런 능력은 없지만, 중소규모의 꼬마빌딩 위주로 매입매각을 검토하면서 이제부터
풀어가려 보려고 한다.
일단 지역은 인천과 부천등을 토대로 작지만 알찬 건물들 위주로 분석을 해보고
우량사업지인지를 분석해 보고 결과를 내고자 한다.
미국연준금리인상을 말미암아 국내도 급격한 금리인상으로
담보대 이자율이 급상승하여
수익형 건물투자에
아무래도 그림자가 그리워진 게 사실이다.
감정가의 80% 대출받아 자기 자본(에쿼티) 20%만 가지고
사업을 하기에는 리스크가 너무나도 커진 게 사실이다.
강남권은 워낙 임대에 대한 공실률이 적기 때문에 임대수익률이 3% 초중반에도
거래가 되는 게 현실이지만,
방으로 갈수로 임대에 대한 공실률의 빈도가 높기에 수익률 접근 시
상당히 고민을 해야 하는 부분이다.
은행대출금리가 4%중 후반인데, ,, 임대수익률이 보증금효과를
보더라도
5%라면 과연 투자해도 될까??
바보가 아니라면 투자하겠는가?
그러면
누가 투자할까? 수익률 5%에
그래도 임자는 반드시 있다.
시간과 돈의 문제이지
행복회로를 돌리는
여러 투자자의 성향이 있기에
가능한 일이다.
만일 본인이 소유하고 있는 법인이 사옥으로 몇 개 층을 사용하고
잔여층을 임대를 주면 어떨까?
중대형 건물들의 특징은 임대료 외 관리비에 대한 수익을
볼 수 있다는 장점이 있다.
물론 외부에 전광판(LED)이 있다면
사실상으로
임대수익이 훨씬 더
많아지므로 검토상에 은행금리와 차이가 별로 안 나더라도
실제수익은 발생한다고 보는 것이다.
이에 더해져서
시간과 싸움을 한다면
언제 가는
금리가 하락하면서
지난 10여 년 가까이 금리가 1%대에 머무르는 시기가
도래한다면
괘 오랜 기간 동안 많은 수익을 올릴 수 있는 건물로 탄생한다는 것이다.
이럴 때는 당연히 빌딩매각이 수월해지므로
현금활용과 수익활용을 할 수 있는
장기적인 부동산효과가 짙게 나타나는 순간이 된다.
결어문
따라서, 중소형 건물의 매입매각을 분석해 봄으로써
여러 형태의 가능성과 환금성을 따져보고
투자에 대한 기본을 익히는데 그 목적을 둔다 하겠다
이제부터 하나씩 그 베일을 벗겨 나가면서 시작해 보련다.
지켜봐 주시는 분들이 있든 없든 상관없다
부동산에 대한 나 자신의 특화된 분야로 개발하는 스터디와 노하우를
개발하는 큰 목적과 하늘아래 조물주아래 건물주가
되는 목표를 향해 한걸음 두 걸음 나아가는
풍월주건물주가 진정한 패시브인컴의 건물주가 되는게
꿈이니까...
