경기도 산하 경기도시주택공사에서 최근에 아이디어상품을 출시되어 눈길이 가게 되었다.
론칭한 주택명은 '지분 적립형 분양주택'이라 고 한다.
경기도민 중에 집 없는 서민들을 위한 내 집마련을 기회를 잡을 수 있도록 초기 부담은 줄이고 거주하면서 차근차근 집값의 일부를 4년 마다 납후하는 할부 같은 집이다.
경기도 무주택자이면서 광교신도시에 내집마련을 할 수 있는 기회이므로 대단히 유리한 방식 중 하나로 보인다.
경기주택도시공사(이하 'GH' 라고 한다)에서 처음 시도되는 지분 적립형 분양주택의 성공을 개인적으로 환영하고 사업성공을 위해 기원해 본다.
🎪 거주조건 및 전매 조건은?
거주의무기간은 5년이다
전매제한기간은 10년으로 전매제한 기간 이후 제3자에게 자유롭게 매매가능하다
전매제한기간 이후 매매시 최초 분양가격대비 납부된 금액과 미 분할납부된 금액에 지분비율로 차익을 배분하는 형태이다.
후분양 아파트지만 해당 집에 거주하려면 약 25% 정도의 계약금을 지불하고 입주가 가능하다.
잔여액에 해당되는 분양금액은 임대보증금과 임대료로 환산하여 지불하는 구조이다.
향후 지분 적립금 납부시기마다 지분 적립과 더불어 해당 저리의 이자를 지불받는 방식이다.
조금은 어려운 것 같아도 아주 쉽게 생각해볼 수 있다.
+ 입주시 : 총 분양대금의 25% 선납부 후 입주
+ 거주시 : 주변 전세시세의 80%에 해당되고 환산한 임대보증금과 임대료를 납부해야 한다.
+ 지분적립시기 : 매 4년마다 15%씩 납부하되 20년을 완납으로 하는 기본 구조를 가지고 있다.
(물론 전매제한기간인 10년이 지나면 언제든지 매매가능하고, 매매 시 잔여금액은 정산과 배분을 하는 구조임)
(* 총분양가를 5억이라 가정한다면 아래와 같은 구조다)
| 구 분 | 납 부 금 액 | 비 고 | |
| 입 주 시 | 5억(총분양가) * 25% = 1.25억원 | 입주시 납부금액 | |
| 거 주 시 | 지분적립 | 5억(총분양가) * 15% = 0.75억 | 4년마다 분양가 15%씩 납부 |
| 가산이자 | 지분적립시마다 해당금액을 입주부터 계산 | 1년만기 정기예금이자률 2% 적용 | |
| 보증금/ 임대료 | 전세시세의 80% 해당되는 금액호나산 | 전세시세의 80% 해당되는 금액환산 | |
<<수분양자 지분취득 시뮬레이션(안) : 최초 분양가 5억원, 예금이자율 5% 가정>>
🎪🎪 지분적립형 분양주택 개요 및 개념도
주택을 20~30년에 걸쳐 분할 취득과 전매제한시기(10년) 이후부터는 언제든지 시세대로 매매할 수 있다는 장점이 있다.
자산 형성과 매매차기을 실현할 수 있는 구조다.
아이디어가 번쩍이는 상품이며, 공공이 아닌 민간에서는 기획할 수 없는 주택공급방식이다.
민간은 선분양을 통해 납부되는 분양금을 토대로 건물을 짓기 때문에 초기 부담이 높은 후분양은 많이 어려울 수 있다.
GH에서 획기적으로 대안마련을 한 만큼 성공적이고 인기 있는 상품 공급이 되었으면 하는 바람이다.
🎪🎪🎪 지분적립형 분양주택 대상지 개요 및 추진일정
- 광교 신도시 내 A17블럭에 공공분양주택 총 600호를 공급할 계획으로 일반분양 360호와 지분적립형 240호로 구성
- 신규사업추진 절차를 이행 후 '25년 하반기 착공' '28년 공급(후분양) 및 준공 예정임
🎪🎪🎪🎪 지분적립형 분양주택 향후 공급계획
시범사업을 선정한 광교신도시내 A-17BL 부지에 선제적으로 도입하여 사업(분양)을 한 후에 정책 효과를 감안하여 GH(경기주택도시공사)가 추진하는 3기 신도시 등에 확대 적용할 계획이다.
따라서, 첫 시범사업 출발이 야무져야 하는데, 경기도민 무주택 서민을 위한 내 집마련을 실제 거주하면서 4년마다 목돈을 마련하여 지분 적립(분양가 분할납부) 방식으로 하기 때문에 상당히 경기도민에게 유리한 방식이다.
하지만 모든 정책에는 허점이 있기 마련이다.
공급예상지역의 전용면적인 60㎡ 이하로 공급하더라도 분양가 자체는 저렴하지 않다.
왜냐하면 분할납부로 지분 적립식이다 보니
공공사업시행자(GH)에서는 토지확보와 인허가, 건축물 신축과 준공을 위한 토지, 건축물의 원가를 선투입해야 하며, 준공과 동시에 분양가의 25%만 납부하는 형태이다,
가뜩이나 광교신도시가 고분양가 격으로 형성된 지역이고, 따라서 분양가격이 비쌀 수밖에 없는 구조라 본다.
+ 사업대상지 위치 : 광교 신도시 내 A17BL
+ 정확한 위치도 - 입지여건이 상당히 양호한 지역으로 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다.
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+ 사업지 계획(안)
🎪🎪🎪🎪🎪 지분적립형 분양주택에 대해 마치며
+ 후분양아파트 분양방식과 임대주택 공급방식을 혼용해서 아이디어를 탄생시킨 것으로 보인다.
+ 새로운 시도를 하는 경기도 산하 GH에게 찬사를 보낸다.
무주택 서민들의 고충을 이해하고 내 집마련에 꿈을 놓지 말라고 하는 엄청나고 적극적인 시그널이다.
+ 출발은 좋아 보이나, 실제로 후분양을 통해서 경기도민들이 얼마나 이해하고 거주할지는 미지수이다.
경기주택도시공사 입장에서는 엄청난 자금 압박이 가해 질 거라 생각된다.
+ 따라서 소셜믹스아파트처럼은 아니어도 일반분양과 지분적립 형태를 믹스하여 공급할 예정이다.
미루어 짐작컨대 사업성의 확신성이 조금은 떨어진다고 보는 것 같다.
+ 하지만 무주택 서민들에게 선 입주하고 분양대금을 지분적립식 형태로 나누어 내고, 아니면 금융권까지 대출을 LINK한다면 좀 더 좋은 상품으로 인식될 것으로 보인다.
+ 광교신도시에 경기도청, 아주대병원, 아주대, 경기대, 각종 초, 중, 고등학교, 경찰청, 법원까지 다양한 기관과 광활한 녹지와 공원 드으올 구성되어 있어 엄청난 지리적 이점과 여건을 가지고 있는 신도시다.
이건 무조건 계약하고 입주하는 게 맞다고 생각된다.
지분이 100% 확보되기까지 전세시세의 80%에 해당되는 비용의 환산보증금과 임대료가 있겠지만, 그래도 언제 가는 내 집이 된다는 기대에 부풀어 희망을 가지고 살아갈 수 있는 명백한 미래가 보장되지 않을까?
아무튼 GH의 지분적립형 분양주택사업의 성공을 기원 드립니다.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
