최근에 인천 부평지역 일반상업지역이면서 사거리 코너의 대형빌딩을 매각한다고 한다.
인천부평 부흥오거리에 위치하고 있는 부평 동부빌딩이다.
경이로운소문2 부평 촬영지중 하나여서 건물도 직접 방문도 해보고, 얘기도 들어보고 해서 건물이 깔끔하고 건물 내구성이 아주 좋아 보이는데.... 현재는 건물 내부가 명도가 완료되어 비어 있는 상태다.
인천지역 중에 가장 규모가 큰 건물매매 물건으로 보인다. 사거리코너 건물로 외관도 잘보이고 주변 통행을 하면서 언제든지 접근이 유리한 입지의 건물이었다. 이 건물에 대해 살펴보자.
인천부평 동부빌딩 개요
| 위 치 | 인천 부평구 부평동 132-5외 7필지 | |||
| 토 지 | 주변역 | 부평역,부평시장역 | 도로 | 40M 대로 사거리코너 |
| 토지면적 | 3,356.00㎡ | 평 | 1,015.19평 | |
| 용도지역 | 일반상업지역, 상대보호구역 | |||
| 공시지가 | 5,605,000원/㎡ | 합계액 | 18,810,380,000원 | |
| 건 물 | 연면적 | 23,166.61㎡ | 평 | 7,007평 |
| 건폐율 | 55.94% | 용적률 | 415.7% | |
| 층 수 | 지하4층 ~ 지상8층 | 승강기 | 6대 | |
| 주 차 | 235대(기계식 90대) | 준 공 | 1997.02월 | |
| 금 액 | 보증금 | 만 | 임대료 | 만 |
| 수익률 | % | 관리비 | 만 | |
| 평단가/ 토지 | 4,925만원 / 평 | |||
| 매매가 | 500억 | 월수익 | 만 | |
+관련지번
| 구 분 | 주소/ 지번 | 면적(㎡) | 비 고 |
| 토 지 | 부평동 132-5 | 500.1 | |
| 부평동 132-25 | 551.3 | ||
| 부평동 132-24 | 500.1 | ||
| 부평동 132-23 | 626.6 | ||
| 부평동 132-22 | 566.4 | ||
| 부평동 132-19 | 203.8 | ||
| 부평동 132-15 | 206.9 | ||
| 부평동 132-10 | 200.8 | ||
| 소 계 | 3,356 | 1,015.19평 | |
| 건 물 | 부평동 132-5 | 23,166.61 | 7,007평 |
매매가격은 500억원이다.
토지 평단가로 따지만 평당 4,900만 원선이다. 다소 비싸보여도 향후 지가상승을 감안하면 그리 높은 금액으로는 생각되지 않는다.
주변 상업지역 거래가 4,000만 ~ 10,000만/평까지 위치에 따라 다양하게 가격 포지션이 위치하고 있는 부평구 상업지역 일대이다.
부평동부빌딩은 왜 매각할까?
부평동에 거주하시는 분들은 삼산동이나 부천방향 쪽에서 차를 타고 이동하신다면 이 건물을 볼 수밖에 없는 위치의 건물이며, 지상 8층 건물로 거대한 면적을 자랑하면 오거리 코너에 위치하고 있다.
또한 외부 건물에 LED전광판이 있어 차량 이동하면서도 쉽게 눈에 띄는 동부빌딩을 만나 볼 수 있다.
더욱이 부평웨딩홀, 부평웨딩프러포즈가 작년에 문 닫기 전까지 결혼식과 각종 행사를 해오던 예식장이 있던 건물이 아니었는가?
이유가 뭘까? 개인적으로 고민하다가 결론을 내리지 못하고 우연한 기회에 매각 정보를 들으면서 아 동부빌딩을 다시 매각하는구나~~! 하고 생각하게 되었다.
고금리, 고물가, 고환율등 국제정세와 국내시장자체가 악화일로를 걷고 있는 시점에 개발사업을 하기 위해서 아마도 대출에 대한 비용이 감내가 안될 것이다라고 미루어 짐작은 했지만 꼭 그런 것만은 아니었다.
기존 21년도 말경에 매입하여 2년을 소유하면서 인허가와 공사착공을 위한 시공사까지 선정이 다 끝나 있던 상태였는데, 현 시장에서 통하는 가격과 가격원자재상승, 높은 조달금리 등 3중고가 합쳐져서 사업추진이 어려워져 건물상태가 좋으므로 필요로 하는 이에게 팔고 싶다는 말이다.
물론 본 사업지의 많은 대출이 있는 것으로 보이지만 작년 말에 연장을 해 놓았기에, 하반기부터 금리인하 소식이 들리면 내년도에 사업을 추진할 맘도 갖고 있다고 했다.
부평동부빌딩 건물 상태는 어떠한가?
작년여름이 지나면서 모든 임차인들이 퇴거가 완료되어 현재는 100% 공실로 명도가 완료되어 있다고 한다.
현재는 전기까지도 단전하여 기본적인 건물관리만 유지하고 있다고 들었다.
주차장은 폐쇄되었고, 건물 옥외간판까지 모두가 꺼져 있는 상태다. 건물이 커서 지나치다가 고개만 돌려도 이 건물은 왜 비워져 있을까 생각했던 터라, 쉽게 이해할 수 있었다.
건물은 사람이 관리를 하지 않으면 그 건물의 수명이 점차 효용도를 깎이게 되어 감가상각이 되기 마련이다. 하지만 본 건물을 사람을 써서 지속적으로 오페레이팅을 하고 있어 건물은 손볼게 많이 없다는 게 관계자의 진언이다.
사진에서 보듯이 지하층은 헬스장, 치과, 1층부터 4층까지는 보험, 통신, 일반법인 등 다양한 형태의 사무실로 이용했음을 알 수 있고, 잔여 5층부터 8층까지는 예식장으로 사용되었던 건물이다.
건물메인 1층과 엘리베이터, 전층 공용홀과 전층 화장실은 모두 리모델링을 거쳐서 수리가 되어 있는 상태로 상당히 양호한 건물임을 알 수 있다.
건물규모가 커서 좀 더 전문적이고 대형사업을 추진하는 법인들의 타깃팅이 되는 건물이라 사료된다.
좋은 물건은 시간이 갈수록 관심보이는 분들이 많으므로 정보를 접하고 필요한 건물이라 생각되면 과감하게 접근해 보는 것도 유리해 보인다.
상업지역이면서 대로 코너 사거리 건물매각은 분명 희소성이 있는 건물로 보이기 때문이다.
부평동부빌딩은 누가 사야 하는가?
동부빌딩이 매입매각이 되려면 기본적으로 필요한 것은 시간이라고 본다.
현재 은행대출금리가 높은 관계로 임대로만 수익성을 바라보기에는 수익성이 약하기에, 좀 더 금리하락이 예상된다면 매입매각이 활발해지리라 생각된다.
부평동부빌딩의 매입매각을 하려는 분들은 아래와 같이 예상된다.
+ 대형법인 사옥용
- 법인 사업장을 쓰면서 잔여층을 임대수익을 가져가려는 대형법인
- 웨딩업과 컨벤션등 위치 인지성이 중요한 업종을 운영하시는 사업분야 법인
+ 전문적인 개발사업, 시행업자
- 용적률이 1,000%까지 가능하므로 대형 개발사업을 추진하려는 시행업자
+ 임대수익창출 및 배당
- 임대차가 양호한 지역으로 블라인드투자금이나 일반투자자 펀딩 후 임대사업추진 후 배당하려는 자산운용사 등
부평동부빌딩처럼 큰 건물은 접근하려는 일반 꼬마빌딩에 비해 그 수요가 많아 보이지는 않지만, 향후 지가상승과 GTX 등 호재 등에 감안과 금리하락이라는 호재 등이 맞물려 부동산 경기 활성화가 되려는 시기에 맞게 활용하려는 계획이라면
피벗이 예상되는 시점에는 다소 늦은 감이 있으므로
지금부터 검토를 통해 미리 선점이라는 목표를 가지고 접근하면 유리하며, 경쟁력이 확보된다.
본 건물은 예전부터 부평주민들에게는 상징성이 있던 건물이므로 업종을 변경하더라도 수월하게 임대를 맞출 수 있는 건물로 보인다. 아울러 외부 전광판을 이용하면 전광판 수익까지 한꺼번에 볼 수 있다는 장점도 있다.
이처럼 부평 대형빌딩매입매각에 대해 알아보았다.
관심 있다면 찾아보면 금방 알 것이다.
인천지역의 상업지중 코너이며, 규모가 가장 큰 건물매입매각 물건임을 알 수 있다.
다소 적극적으로 보더라도 현 매도가격을 절충을 조금만 한다면 향후 미래가치는 지금보다도 훨씬 높아 보이는 게 사실이다.
https://www.landbook.net/analytics/basic?pnus[]=2823710100101320005
인천 부평구 부평동 132-5
부평구 부평동 132-5의 추정가부터 신축 시 사업성분석, 주변 신축개발 빈도까지 랜드북에서 확인해보세요
www.landbook.net
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랜드북에서 제공하고 있는 감정평가 추정액은 515.6억 원으로 나타내고 있다. 이는 향후 미래가치는 더욱더 높아질 수 있다는 것을 나타내고 있는 빅 데이터라 생각한다.
물론 정식감정평가가 아닌 주변거래시세의 빅테이터를 이용한 AI분석으로 신뢰도와 신빙성이 의심되기는 하지만 추정가란 현재 거래시세를 나타내는 지표로 보인다.
미래에 대한 지표를 넣을 수는 없다. 과거는 거래사례와 지표가 있지만 미래에 대한 변수는 AI도 어떻게 계산이나 추정할 수 없다고 사료된다.
이처럼 해당 부지는 매입자의 고유 목적에 따라 해당물건을 조목조목 따져보면 개략적인 답이 나오는 건물이라 생각된다. 해당물건은 곧 임자를 만나 거래가 될 거 같다는 감이 생긴다.
매물등록된 시기와 금리인하줄기와 대출금리하락이 맞물리는 시기를 올 하반기로 추정하기에
적절한 가격조율과 조달금리 하락이 예상되는 만큼 대형 법인이나 회사에서는 자금력이 뒷받침된다면 베팅을 해보는 것도 상당히 알찬 미래를 위한 투자로 보인다.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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