MC겸 개그맨 유재석 씨가 강남구 논현동 안테나사옥 근처에 철거를 다 해 놓은 나대지 땅을 샀다.
그리고 연접필지인 강남빌라(다세대)도 매입했다. 땅보다 강남빌라 매입이 먼저였다.
어떤 용도 어떤 건물로 할 것인가에 대한 궁금증이 유발되었다.
강남구 논현동 안테나사옥 근처에 있는 두필지로 전액 현금을 주고 매매를 했다고 하여 세간의 이목을 끌었다.
역시 유느님..
논현동 토지매입 위치 및 개요
토지거래시기는 23년 12월 01일이며, 거래가액은 116억원이 등기부상 기재된 금액이다.
토지대장상으로는 아직 전 소유자은 주식회사 케이브로 기재되어 있어 공부상으로 아직 등기부는 정리되었지만 토지대장상으로는 아직 변경이 안되어 있지만 곧 정정이 되지 싶다.
논현동 명주빌라매입 위치 및 개요
실제로 논현동 명주빌라는 총 9세대로 건축물실거래시기는 논현동 땅보다 매입시기가 빠르다. 2023년 06월에 일괄적으로 1층부터 4층까지 동시에 매입완료 및 등기이전을 완료하였다. 거래 금액은 73.01억원으로 보인다.
유재석 땅 + 강남(명주) 빌라 개요
두필지를 사게 되면서 자연스럽게 1면 도로 접하다 2면 도로에 접하게 되어 건축적으로나 건물효율적으로나 진출입과 건물사용효율이 좋아져 자연스레 건물가치를 상승할 여지가 많다.
제1종 일반주거지역은 건폐율(60% 이하) 용적률 150% 이하, 즉 지하제외 지상에 260여 평을 지을 수 있는 규모이다.
물롤 엘리베이터, 계단, 화장실 면적을 제외하면 실제 사용면적은 줄어들게 된다.
- 건물 신축규모는 층수는 4층이하로 1개 층당 약 60여 평
- 건물연면적 지하감안 300여 평 추정
- 건물신축공사비 약 20여 억 원(철거, 설계포함)
- 토지구입비 총 190여 억 원
- 취득세외 경비 약 10여 억 원
- 총 투입비 230여 억 원
- 임대수익 : 5% 추정 시 0.95억 /월 (연 11억)
상기와 같이 본다면, 5%의 단순 임대 수익률을 위해서 총 189억 원(116+73억)을 투자했다면 유느님은 부동산투자 하수로 밖에 보이지 않는다. 당연히 상업지역이나 오피스 수요가 두터운 테헤란로 인근이나 삼성, 청담 쪽을 택해서 구입함이 절대적으로 효율적이라 생각된다.
그러나, 왜 안테나사옥 근처에 철거든 나대지와 인근필지를 차례로 구입하였을까?
추정컨대,
단순 신축매매등 개발측면에서의 투자보다는 안테나 사옥으로는 향후 커져가는 수요를 감당하기 어려워 보여인근에 사옥을 추가적으로 신축함으로써 기존 사옥과 시너지 효과를 보려는 의도가 상당히 강하게 느껴진다.
주변이 역세권이고 엔터테인먼트와 스타트업수요가 많다고는 하나 확실한 수요를 커버할 수 있는 핵심테넌트 없이 고금리의 현시점에서 연예인이 이런 토지와 건물 매입은 불확실한 미래에 대한 겁 없는 도전으로 취부 될 수 있다.
그러나 굳이 안테나 근처에 토지등 매입은 여러 가지 노림수중에 안테나의 시세확장을 염두에 둔 포석으로 보인다.
1종일반주거지역은 층수와 용도가 제한되는 땅으로 개발을 전제로 하는 토지라면 최소 준주거지역이나, 상업지역을 택해야만 규모 큰 건물을 지을 수 있는 용적률과 높이가 확보되기에 유리해질 수 있다.
그리고 대출 없이 전액 현금으로 개인이 매수한 토지와 건물이란 게 세간의 이목을 끄는 점이기도 한다. 일반적으로 대출 레버리지를 활용하는 게 가장 일반적인 투자방식인데, 전액 현금으로 구입했다니...
재산 2조가 괜히 2조가 아닌가 봐요.
이는 강남(명주) 빌라는 현재 세입자가 있는 상태로 건물을 사들였기에 계약기간이 종료되는 시점을 고려할 때, 향후 2년 안쪽에 모든 세입자가 명도 되면 두필지에 한 건물을 신축하는 형태로 짓는 게 바람직해 보인다.
세입자 명도를 시끄럽게 한다면 연예인의 이미지에 영향을 미칠 수 있고, 토지, 건물을 전액현금으로 지불하였기에 금융이자발생 등 지출부담이 전혀 없기에, 세입자별 자연스러운 계약(만기) 종료와 해지 수순을 밟아가지 않을까 예상한다.
유느님 땅, 빌라 분석정리 해보면...
- 유재석은 23.12월 강남논현동 토지와 강남빌라를 동시에 매입했다.
- 안테나사옥 근처로 두필지를 합해서 사옥용도로 신축할 것으로 보인다.
- 제1종 일반주거지역에서 층수, 용적률 등 건물규모 제한 있는 토지로 투자보다는 안테나사옥 성격으로 보인다.
- 안테나라는 핵심테넌트로 선임대확정을 통해 후시공의 포석으로 추정된다.
- 약 200여 억 원을 대출 없이 전액현금으로 매입사례 희귀
- 건축물신축도 과연 현금으로 할까?
- 부동산을 모른다고 하더니 이렇게 큰 거래를.... 사전에 엄청난 심사숙고를 했을 듯...
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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