인천부평 교원빌딩 에이플러스에셋 빌딩매각

인천 부평역세권 내에 있는 수익형 대형빌딩이 최근에 매각되었다는 소식이죠. 지어진 지 24년 정도로 비교적 양호 상업용 건물로 임대수익이 모두 맞춰진 건물이면서, 외부에 코너형 LED전광판이 설치되어 있어 임대수익가능하고 층별 규모가 B4~10F인 교원빌딩 매각이 되어 부평구 일대에 화제가 되고 있다.

 

부평동 교원빌딩 이력

교원그룹이 16년간 보유했던 인천 부평구소재 부동산을 2018년10월 교원부평빌딩을 토지와 건물을 231억 원에 매매함

매수자는 (주)한경물산이다 한경물산은 의류제품을 해외에서 생산하여 미국,일본 등으로 수출하는 무역회사이다.

해당 물건은 지하4층~지상10층으로 이루어져 있다. 부평대로에 인접해 있다. 1호선 부평역과 도보 5분 이내 거리에 있다. 부평 테마의 거리와 부평 해물탕 거리 등 지역 핵심 상권에 가까운 알찬 상업지이다.

 

---

부평동 에이플러스에셋빌딩

시기는 2023년 8월에  옛 부평교원빌딩이 매각되었다. 물론 빌딩전체가 만실이며, 임대료가 잘 나오는 빌딩이다. 은행, 치과, 각종보험사, 증권, 오피스등 다양한 업태의 임차인들이 있다.

매매가격은 351억원에 최종 거래 되었다. 지난 08년도 231억 원보다는 152% 상향된 가격으로 거래된 걸 확인했다. 아마도 인천부천지역 일대에서 금년도 하반기에  상업용 빌딩(건물) 매각된 가장 큰 거래 중 하나일 것이다.

국내경기가 바닥을 다지고 있고 실물경제는 좀처럼 살아나기 힘든 상황인데, 왜 이 큰 건물이 거래되었을까?라는 의문에서부터 출발해 보게 되었다.

---

 

부평 에이플러스에셋빌딩 건물개요

 

인천부평구 부평역세권내에 대형 빌딩건물이 매각되어서 부평에서는 희소식중 하나다. 코로나시기를 겪으면서 역사적으로 볼 수 없었던 최대상승의 금리폭등을 맞이하면서 수익형 건물시장에서 된서리가 내린 지 2년 이상이 훌쩍 넘어가는 이 시점에 무려 351억원 빌딩건물이 매각되다니..... 침체된 부동산거래시장에서는 여러 가지 시그널이 생각된다.

이제 고금리의 시점이 탑을 찍고 피봇을 하여 금리하락과 안정의 시기로 가는게 아니냐고... 수익률이 약 5% 정도지만 금융이자가 약 6%를 육박하고 있는 이 시점에 과연 금리를 감당할 수 있는 그 무엇이 있을까?

물론 건물전체가 만실이기에 이자상환에 대한 부담은 적은게 사실이지만, 건물노후도와 기계식 지하주차장의 한계와 주차가 불편한 진실은 바뀌지 않은채로 역세권이고 대로변 대형 건물이라는 확고한 입지여건으로 말미암아 모든 게 가려는 듯한 인상을 지울 수 없다.

---

https://map.kakao.com/

카카오맵

---

 누가봐도   아,, 이 정도의 위치에선 거래가 될 수밖에 없지 않냐? 하고 생각할 수 도 있다.

그러나, 임대수익률이 5% 조금 넘는데, 전체 매각대금중 일부금액 대출금을 제외한 실제로 자기 투자금(에쿼티)은 대략 130여 억 원이 소요된 것으로 파악된다.

과연 자기자본금 130여 억 원을 건물에 투자하여 잠겨놓고 있는 게 과연 타당할까?  예금이자 4%를 감안하면 월 4천만 원 수익발생이지만, 건물투자로 240여 억 원 대출(5%)이라면 월 1억 원의 금융이자 발생이 된다.

---

정리하자면

 A) 130억원 은행현금예치 / 이자율 4% / 월 4천만원 수익
 B) 130억 + 240억원 대출/ 이자율 5% / 월 1억원 이자 납부 / 월임대료 1.4억원 / 월 4천만원 수익  

---

상기와 같이 A) 안과 B) 안 비교해 보면 별로 차이가 나지 않는다고 보이나 여기서 간과해서는 알 될 사실이 보인다. 해당지역은 일반상업지역 중에서도 부평역세권 내에서 있는 알찬 상권의 건물이며, 공시지가가 무려 13,440,000원/㎡ 으로 철도보호지구로 역세권임을 알 수 있는 토지다.

부평역 GTXB노선이 지나가고 개통이 되는 호재가 있고, 중심 알찬상권이며, 꾸준히 지가 상승이 오르는 위치임을 감안한다면 향후 5년 이상 후에는 현 매각가 351억 원을 훌쩍 뛰어넘는 가치가 되리라 추정된다.

---

부평역세권내 빌딩

---

분석결과 마치며....

월임대수익 약1.4억원 정도이면 240억에 대한 대출이자가 1억 원가정시 월 0.4억 원 정도의 세전수익으로 보이는데

에쿼티 투입대비는 보면 약 3.8%의 수익률이 예상되는데 
과연 맞는 투자였을까?

그 에쿼티(130억)을 가지고 다른 투자처에 투자하면 좀 더 큰 수익이 예상되는 곳도 있지 않았을까?
조심스럽게 생각해본다.

조금은 석연찮은 면이 없지는 않지만,

---

역세권 내의 대형빌딩과

알찬상권과 만실상황

GTX-B노선의 부평역세권등을 감안할 때

장기적인 투자로 보고  매각매입이  진행되었음을 진하게 느끼게 된다.

---

성공적인 부평 대형빌딩 매입이 될 수 있을 것이라고 기원 드려 본다. 

---

 

  패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.

건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산 관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기