물건을 찾고 분석해 보고 탁상감정과 금융대출 협의를 마치고, 계약까지 체결하여 계약금을 지불한 상태라면 벌써 반이상은 건물주 되기에 성공하신 분들이다.
이제는 내가 인수 할 건물이 건물주로서 원하는 목적에 도달할 수 있도록 최선의 관리를 해야 한다.
제일 중요한 임대차 관리, 운영관리, 보수관리 등 다양한 형태로 건물주를 긴장하게 만드는 요인들이 생기기 시작한다. 필자는 이런 상태일 때 희열 느낀다.
내 건물의 하자와 문제가 생기면서 그에 대한 집중과 해결을 위해 노력하는 과정이 너무나도 행복한 순간들이라 여겨진다. 내돈내산 건물에 직접 내손이 다가가면서 새로운 생명력을 불어넣은 것처럼 생동감 있게 생각이 들기 때문이다.
생물도 아닌 건물 부동산인데,, 그렇게 까지는 뭐라고 볼 수 도 있겠지만, 건물주로서는 나의 싱계를 책임져주는 생물과 같은 부동산이므로 조금은 행복한 마음으로 여겨야 하지 않을까?
그럼 금번에는 매매계약 체결하고 잔금지루기 직전 혹은 잔금치루고 인수받고 건물의 관리, 유지, 운영을 하는 세부 방식에 대해서 논해보고자 한다.
건물규모에 따라 크고 작음이 있겠지만은 중소형 건물을 기준으로 언급하고자 한다.
🥈 부동산관리 3방식이란
+ 자기자치관리방식
* 소유주 본인 직접관리 하는 방식으로 관리비가 가장 저렴한 게 특징이다.
+ 위탁관리방식
* 대규모의 건물이나 전문분야의 업체를 활용함으로써 부동산관리가 합리적인 방식이다.
* 소유주입장에서 가장 편하고 유리한 방식 중 하나이나 관리비용이 바 싼 게 흠이다.
+ 혼합위탁관리방식
* 자기자치관리방식처럼 관리업무에 대한 신속한 의사결정과 위탁관리의 이점까지 취할 수 있는 방식이다.
상기와 같이 정의는 되어 있지만 경계가 애매한 혼합형태로 운영하시는 경우가 허다하다.
경계가 무너지고 건물특성과 건축주의 상황과 입장에 따라 극히 일부분만 외주처리 나머지는 직영, 위탁하는 경우도 많으므로 건축주(소유주)의 선택과 집중을 해서 최적안을 도입해야 한다.
🏅 부동산관리방식 비교 & 장단점
부동산관리방식은 단순하다. 학술적으로 보기에는 혼합방식이 가장 유리해 보이지만 갈등과 문제 발생도 가장 많은 방법 중 하나 이므로 신중한 선택이 필요하다.
🏅 건물주가 선택해야 할 관리방식은 ?
특별한 기준은 없지만 꼬마빌딩(약 50억미만)의 관리라면 자기(자치)관리방식을 추천한다.
본연의 업무나 직장생활을 하면서 자가건물관리를 하기가 어렵고 비경제적이므로 본인이 직접 임대수익창출에 따른 건물관리를 한다는 마음가짐이라면 소규모의 건물관리방식에 적합하다.
위탁관리는 좀 더 체계적으로 관리를 하며, 인원을 통제하고 관리스킬이 있다면 중규모 이상의 건물에 맞는 이상적인 방법이지만, 무엇이든 간에 사람관리가 가장 어려우므로 철저한 통제관리를 스킬이 있어야 한다.
혼합방식은 자가관리와 위탁관리의 장점을 절충하는 방식이지만 추천드리지 않는 바이다.
자가관리직원과 위탁관리직원간의 업무영역에 대한 명확한 기준이 없어 잦은 마찰이 생길 수 있고, 대응처리시간이 길어지고 민원만 야기시킬 수 있는 여지가 높아 필자가 보기에는 권하고 싶지는 않다.
그래도 혼합방식을 고수하신다면, 단순 전문분야만 외주처리를 하고 관리비부과 수납에 대한 업무는 자가로 하되 전산작업만 외부용역을 맡기는 방법이 있기는 하다. 필자라면 이 방법을 선택하리라.
🥇 위탁관리 & 자가관리 선택요령을 정리하며
건물을 인수하기 전부터 기존 건물의 관리방식에 대한 이해를 사전에 조사하거나 협의해야 한다.
그 건물의 아픈 곳과 수리해야 할 곳을 제 많이 알고 있는 분들로 일정 부분은 고용을 승계해서 데라 가길을 권해드린다.
본인이 자기(자치)관리한다고 생각하고 업무파악과 수리해야 할 시급한 부위, 교체부위, 하자부위를 분야별로 파악해서 조치 일정을 수립해야 한다.
건물인수 시에 매도자 책임으로 할 수 있는 조항이 있어 인수 후 에도 청구를 할 수 있으면 좋겠지만, 중대한 하자가 아니고서는 현 시설상태의 계약임이라고 계약서 명확하게 기재되어 날인이 되는 바, 인수하면 끝이다.
매수인의 모든 책임과 비용으로 수리해야 하는 만큼 사전 매도자가 건물정보를 최소한으로 주겠지만 최선을 다해 건물에 대한 파악을 하고 수리비용까지 감안한 투자가 되어야 한다.
말은 쉽지만, 실제로 건물을 거래해 보면 매도자는 최대한 좋은 면만을 강조하고 수리해야 될, 하자 부위에 대해서는 최대한 숨기기 때문이다.
아울러, 인수 시 관리요원에 대한 면담과 인터뷰를 통해서 건물관리에 대한 방식을 결정해야 하는 만큼 신중하고 사려 깊은 고민을 해야 하며, 당연히 대체요원과 필수요원을 분리할 수 있다.
이처럼 건물하나 인수하면서 신경을 써야 할 부분이 상당히 많다.
흔히들 빌딩주 건물주가 되는 게 돈만 있으면 될 것이라 단순한 생각이 미칠 수 있지만, 돈에는 항상 보이지 않는 꼬리표가 있다.
목적 없이 돈만 펑펑 써야 한다면 누구든 쓰지 않을 것이다.
목적과 비용, 그에 상응하는 결과물이 나와야 만족스러운 결과를 낼 수 있고 유용한 꼬리표가 생길 테니까.
이처럼 건물관리방식중 하나를 살펴봄으로써 건물주가 되기위해서는 건물시설관리에 대한 철저한 계획과 사전준비가 있어야 한다는 것을 다시한번 강조드린다.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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