건물주가 되기 위한 멀고도 험난한 길이라고 표현을 썼다.
실제로 경험을 해보지 않은 경우를 예를 들어 에둘러 표현한 지라 어감상 어색함이 묻어 난다.
지금까지 건물주가 되기 위한 기본용어부터, 물건찾기, 현장임장, 물건분석 해보기, 그리고 건물주가 되기 위해서는 법인과 개인 중 누가 유리한가, 세법상 대출과 세금, 법인설립단계 및 대출레버리지, 위탁관리, 자가관리용역, 취득 시와 보유시 세금등에 대해서 많은 꼭지를 두고 언급을 해 보았다.
이제는 건물주가 건물을 타인에게 양도할 경우 즉, 매도할 경우에 납부해야 되는 양도소득세에 대해 언급해보고자 한다.
항상 부동산은 살때도 중요하지만 팔 때도 중요하다. 필자는 똥손이라 그런지, 부동산을 살 때는 항상 잘 사는 편이지만 팔 때는 수익을 많이 남지기 못하고 파는 경우가 허다했다.
매도시 손절매 급매형태로 팔게 되거나 섣부르게 팔게 된다면 후회가 따르기 마련이다.
그래도 팔았다고 생각하면 뒤도 돌아보지 말고 후회도 하지 말자, 이제 그 물건은 나의 것이 아니니까...
양도소득세 란
부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 국세를 말한다.
자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전
하는 것을 양도라 한다, 따라서 처분시 양도소득세가 부과됨이 원칙이다.
+ 양도 또는 취득시기 판단
* 부동산 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날로 한다. 예외는 있지만 기본 원칙만 소개한다.
양도소득세 과세표준 & 세율
* 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제하고, 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
* 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액으로 한다
* 양도소득세과세표준에 세율을 적용해 양도소득 산출세액을 계산한다.
이러한 산출세엑에서 감면되는 세액이 있을 때에는 이를 공제하여 양도소득 결정세액을 계산한다.
+ 기본세율('23년 이후~)
| 과표 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
+ 양도소득세 세액 흐름도
| 항 목 | 관련 규정 |
| 양도가액 | 소득세법 제94조 |
| 필요경비(취득가액, 양도비 등) | 소득세법 제97조 |
| = 양도차익 | |
| 장기보유 특별공제액 | 소득세법 제95조2항 |
| = 양도소득금액 | |
| 양도소득 기본공제 | 소득세법 제103조 |
| = 양도소득과세표준 | |
| × 세율 | 소득세법 제104조 |
| = 양도소득 산출세액 | |
| 감면세액 | 소득세법 제90조 |
| = 양도소득 결정세액(납부액) |
양도소득세 장기특별보유공제
자산을 보유하고 3년이상 목적사업에 이용했다고 하면 일정소유기간만큼의 공제율을 상향시켜 양도소득금액을 절감시켜 주겠다는 취지로 장기로 보유하고 있을 시 최대 30% 까지 공제를 받을 수 있어 유리하다.
| 보유기간 | 3년이상 | 4년이상 | 5년이상 | 6년이상 | 7년이상 | 8년이상 | 9년이상 | 10년이상 | 11년이상 |
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% |
| 12년이상 | 13년이상 | 14년이상 | 15년이상 |
| 24% | 26% | 28% | 30% |
* 주택은 제외
양도소득세 납세절차(신고납부)방법
+ 소득세 납세지는 그 주소지로 한다.
+ 신고 및 납부방법
- 예정신고와 납부 : 부동산(토지, 건물), 부동산에 관한 권리, 기타 자산등 권리를 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의
말일부터 2개월 이내 신고 ( ※ 신고기간 놓치면 가산세가 붙어요~~!)
- 확정신고와 납부 : 해당 과세기간 내에 양도소득금액이 있는 거 자주는 그 양도소득 과세표준을 그 과세가간의 다음년 도 5.1~5.31일까지 납세지 관할 세무서장에 신고해야 한다.
+ 양도소득세 분할납부
- 납부할 세액이 각각 1천만 원을 초과하는 자는 다음에 따라 그 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할 납부 할 수 있다.
▶ 납부할 액이 2천만원 이하인 경우 : 1천만원을 초과하는 금액을
▶ 납부할 액이 2천만원 초과하는 경우 : 그 전체세액의 50/100 이하의 금액으로 나누어서 납부해야 한다.
양도소득세는 법인이 유리?
결국에는 보유한 부동산을 처분에 따른 양도차익에 대하여 세율을 적용받는 기본구조이다. 개인, 개인사업자, 중종 등 양도소득세를 차익에 맞게 소득을 신고하게 되어 있는 구조다.
그러나, 법인은 양도소득세과표세표준과 세율을 적용받지 않고 법인의 소득세율 구간을 적용받는다. 부동산 양도차익을 법인소득세과표구간에 적용받아 법인세로 부과받고 세금을 납부하는 구조로 보면 된다.
+ 법인세 세율(청산소득)
| 청 산 소 득 | ||
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 2억 이하 | 10% | - |
| 2억초과 ~ 200억 이하 | 20% | 2,000만원 |
| 200억초과 ~ 3,000억 이하 | 22% | 42,000만원 |
| 3,000억 초과 | 25% | 942,000만원 |
* 양도소득세 기본세율과 비교해 보면 법인세 세율이 낮기에 세금면에서 훨씬 유리하다고 볼 수 있다. 표면적으로는 이러하나 실제 법인은 해당부동산 양도 외에 신규사업 부동산, 고정자산, 금융비, 법인운영 제경비등이 포함되어 계산되어야 하므로 실제로 시뮬레이션을 해봐야 한다.
그러므로 건물주가 되기 위해 법인을 염두에 두신다면 해당법인은 신설이든 기존이든지 해당 건물만 소유하고 있는 법인으로만 회계처리를 하는 것이 가장 유리해 보인다.
또한 개인은 양도소득세에서 장기특별보유공제혜택이 있어 혜택이 있어 매입 후 3년 이내에 매각을 하려는 계획이 있다면 법인으로 매입이 가장 유리하다. 장기로 갈수록 공제율에 따른 혜택이 누진됨에 따라 개인으로 소유하고 있는 편이 유리해질 수도 있다.
건물주 본인의 특성에 맞게 취사선택을 해서 단기인지 장기투자인지 고정직원을 고용해서 사대보험 등을 처리하면 당연히 법인사업장이 유리할 것이다. 따라서 개취에 맞춰서 선택을 하시기 바란다.
이상 빌딩건물주가 매입매각 기초 A to z까지 뭘 알야 되는지에 대해 살펴보았다.
※ 같이 읽어 보시면 도움되시는 글
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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