건물주가 되기 위한 한걸음 한걸음 단계별로 소개하는 글을 이어 나가고 있다.
누구에는 쉬운 과정이고 누구에게는 몰랐거나 어려운 과정도 있을 것이다.
그럼 어떤 길이 옳은 정도의 길일까?
옳은 길은 없다.
자기 자신만의 목적하는 바, 자금계획, 위치, 교통 등 입지여건, 장기투자인지, 단기투자인지 등 해당되는 과정을 정확한 기준을 정립하고 차근차근 알아 가는 게 올바른 방법으로 보인다.
그중에 건물주가 되기 위한 과정 중 대출 레버리지에 대한 내용과 그에 따른 매매계약체결의 중요성을 한번 더 강조하고 싶어 글을 쓰게 되었다.
대출 & 레버리지효과
부동산을 취득하면서 대출을 일으키지 않고 모두 현금을 주고 사는 이는 한심하다는 생각을 했다.
그러나, 개그맨 유재석씨처럼 약 200억원의 현금을 주고 건물을 사는 사례도 있으니까?
참조글 : 유재석 논현동 토지와 강남빌라도 샀다(ft.약 200억 전액현금)
유재석 논현동 토지와 강남빌라도 샀다(ft.약 200억 전액현금)
MC겸 개그맨 유재석 씨가 강남구 논현동 안테나사옥 근처에 철거를 다 해 놓은 나대지 땅을 샀다. 그리고 연접필지인 강남빌라(다세대)도 매입했다. 땅보다 강남빌라 매입이 먼저였다. 어떤 용도
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하지만 생각해 보라.
본인이 200억이란 돈을 있을 때 1채의 건물을 살 것인가 아니면 여러 채의 건물을 살 것인가?
투자가치의 기준에 따라 다르지만
200억 원의 재력가라면, 레버레지를 최대한 활용한 법인 A, B, C를 세워서 1000억대의 건물을 매입이 유리하다고 본다.
각각의 임대수익률을 5%라 가정한다면
A법인 : 60억(에쿼티) + 150억(레버리지) = 210억 5% 수익 (10.5억) - 금융비(7.5억, 5% 가정)
B법인 : 70억(에쿼티) + 350억(레버리지) = 420억 5% 수익 (21억) - 금융비(17.5억, 5%가정)
C법인 : 70억(에쿼티) + 350억(레버리지) = 420억 5% 수익 (21억) - 금융비(17.5억, 5%가정)
자기투입금(200억), 매입 총액 1,050억원 5% 수익(52.5억) - 금융비(42.5억) = 10억 수익이 예상된다.
그러나 200억원을 현금 주고 살 경우에는 임대수익률 5% 수익(10억)만 나오게 된다.
물론 수익률과 금융 이자율이 5%로 동일하기에 결국에는 취득세금만 2번 더 내기에 손해라고 생각이 들 수도 있을 것이다,
간과하지 말아야 할 사실은
A, B, C법인이 소유한 건물 중 어느 건물이 어떤 대박을 칠 줄 모르며, 향후 금융이자가 5% 이하로 하회한다면 수익률은 상당히 양호한 숫자로 바뀌게 된다. 따라서 투자 관점에서는 본다면 레버리지를 활용한 투자법이 정석이라 본다,
일부 자기 자금으로 건물을 레버리지 활용해서 투입하고 나머지 금액을 안전한 채권이나 펀드 등 다양한 형태의 투자를 하는 포트폴리오를 구성하는 것도 좋은 방법이다.
법인 대출 활용하기
(RTI(임대업이자상환비율) 적용??)
금융 레버리지를 활용하게 된다면,
가장 먼저 대출이 얼마 나올까? 하고 생각하게 된다.
그러면 가장 먼저 찾는 부분이 감정가격은 얼마나 되지?
감정가격의 몇 % 나 담보 대출이 나올까?
참조글 : 건물시세확인, 탁상감정, 감정평가 무료로 제공하는 곳은?
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건물주가 되기 위해서는 그 건물과 토지에 합당한 가격을 산출해 볼 수 있어야 한다. 해당 건물(빌딩)에 합리적인 가격인지를 알아보려면 어떻게 해야 할까? 주변 거래시세와 부동산업자의 말을
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주거래 은행이 있으면 가능하겠지만 그렇지 못하다면 금융 전문가를 통해서 대출 여부를 알아보게 된다.
본인만의 금융대출을 은행별로 선별해서 조건에 맞게 매칭을 해주는 금융대출 알선 전문가의 네트워크를 마련해 놓는 것도 건물주가 되기 위한 하나의 조건이라 생각한다.
기존 법인으로 하는 게 유리한지, 아니면 신생법인으로 대출이 유리한지, 개인사업자가 유리한지 등 소득증빙과 사업실적과 신용을 더해서 최대한의 대출을 이끌 낼 수 있는 전문가를 만나는 게 중요하다.
레버리지 활용한 건물매입 시 RTI = 1.5이상이 나와야 한다라는 말을 종종 듣게 된다.
RTI는 쉽게 임대료 수입으로 건물대출이자를 감당할 수 있느냐이 비율을 말한다. 결코 어려운 말이 아니다.
* RTI(임대업이자상환비율): 임대료로 이자상환이 가능한 비율
개인이 주택을 매입시 RTI=1.2이상 , 일반건물은 RTI=1.5이상으로 되어 있다.
즉 법인은 RTI적용 대상에서 제외되어 있다.
그러나 금융권 상담을 받아 보면 법인도 RTI 규정을 적용한다.
이유는 안전한 대출을 하기 위해서 보수적으로 접근을 하는 기준과 잣대를 들이 대기 때문이다.
누가 내돈 떼먹으면 어떻겠는가? 최소한 안전장치에 대한 기준은 있어야 하지 않겠는가?
그래도 법인은 실적과 대표이사 소득과 신용을 감안해서 개인보다는 대출심사시 여러 모로 유리한 고려요소와 대출금액이 더 확보할 수 있어 유리한다.
그러므로 건물이나 빌딩 매입시 법인으로 매매계약을 체결하여 소유권 이전하는 경우가 많다.
대출과 세금(보유세, 양도세등) 측면에서 개인보다는 훨씬 유익하기 때문이다.
법인으로 계약하기
(매매계약)
개인과 개인간에 거래
개인과 법인간에 거래
법인과 법인간에 거래
여러가지 경우의 수가 발생하는데... 법인과 법인 간의 경우를 살펴보자.
법인은 주주와 이사로 구분되어 있다.
주주총회 의결사항과 이사회 의결사항이 회사 정관에 구분되어 있다.
따라서 주요 재산의 취득과 매각에 대한 내용이 대부분 이사회 의결사항으로 되어 있으므로 매수를 원하는 법인에게 계약 시 요구하는 서류 중에 해당 법인의 이사회 의사회의록을 반드시 첨부해 달라 요구해야 한다.
법인이기에 엄연히 이사와 감사가 존재하는데 매수하는 법인의 대표가 대표성이 분명히 있지만 이사들 중에 반대의사를 계약 이후에 표시하게 되면 서로가 귀찮아지는 경우가 생길 수 있음을 미연에 방지함이다.
매수를 원하는 법인과 계약을 체결할 때까지 수많은 협의와 협상이 있다.
첫번째 단계로 매수를 원하는 법인의 매수의향서를 징구받는다.
* 매수의향서에 아래의 사항이 표기되어 있어야 한다.
+ 매입(희망)금액
+ 매수(계약)시기
+ 잔금(소유권)납부 시기
+ 잔고증명서(계약금액 이상)
+ 매수회사 사업자등곡증 & 인감증명서 & 법인 등기부
+ 매수담당자 연락처
두번째로 매수를 원하는 법인의 공식적인 현장답사가 시작된다.
+ 현장투어 및 설명
+ 관리실 운영형태, 인력고용형태, 외주용역현황, 건물현황(기자재 등)
+ 법정인력신고내역(전기, 소방, 엘리베이터, 기계관리, 위험물취급, 도로점용, 대기질 등)
+ 외부 전광판이나 LEd간판 등 옥외광고물법에 의한 옥외광고필증 확인
+ 관리비 부과현황 => 계약 이후에 인수시 관리비정산을 별도 해야 함
+ 가장 중요한 임대인 미납관리비 현황과 미수임대금 현황
+ 규모가 큰 사업장 같은 경우에는 확인사항(임차인 부과현황)
- 교통시설유발부담금(임차인 부과여부 확인)
- 도로점용료 부과정산
- 재산세(6.1일 소유권자), 종합부동산세(12월 중순납부)
- 기타 법정 시행지연이나 미실시로 부과된 법금 혹은 계류 중인 소송 등 확인
이처럼 계약을 하기 전과 계약 이후에 할 일들이 나열되어 있다.
충분히 매수한 건물을 보고 기본적으로 확인해야 될 사항이니 유념해야 한다.
현장 실무에서는 매수를 원하는 매수자에게 매도자는 아무래도 현장 인계정보를 등한시하는 성향이 있다.
그러므로 어느 정도의 관리업무를 해본 경험이 있는 경험을 자를 대동해서 확인하는 방법도 좋은 방법이다.
건물주 레비리지 매매계약을 마무리하며
매매계약을 체결하기 위해서는 건물에 제반사항을 확인하는 경우는 뒤로 밀리는 경향이 있다.
이유인 즉 매매가격의 협상이다.
매도자는 많은 받으려 하고 매수자는 깎아서 저렴하게 매수하려는 성향이 강한지라 가격에 대한 협상이 손쉽게 끝나면 좋지만 매도인과 매수인 모두 만족할 만한 결과가 도출되지 않을 수도 있다.
가장 큰 사유중 하나가 매매계약시 현장확인시 하자사항과 부품, 장비고장, 누수 등 다양한 물건의 흠을 잡아 매수인은 협상을 할 수밖에 없다.
그러나 매도인은 현 시설상태의 계약임이라고 강조하기 때문이다.
매매계약상 어려움은 있겠지만 계약서 도장날인 전에 매수인이 현장을 정확히 파악한 뒤 수리할 것까지 감안한 매수금액으로 계약해야 한다. 난이도가 높긴 하지만 피같은 내돈이 투입되는 비용이니 사전 확인은 어쩔 수 없다.
완전 철거를 염두에 둔다면 전혀 상관이 없지만 말이다.
운영과 관리를 한다면 신중하게 고려될 요소다.
이상 매매 계약 시까지 건물주가 되기 위해서 알아봐야 할 내용 대해 언급해 보았다.
부디 건물 매매계약 시 참조해서 도움이 되었으면 하는 바램이다.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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