빌딩건물주가 되어 임대료나 받고 살아야지 하는 생각은 누구든지 드는 생각이다.
하지만 현실에서 직접 매입을 해서 꿈을 실현하는 이는 많지 않다.
이유가 뭘까?
자금여유가 있는 분이라면 얼마든지 쉽게 접근이 되지만, 레버리지를 이용하여
대출을 최대로 실행해서 취득한다고 하면 쉽게 결정과 매입이 되지 않을 것이다.
빌딩건물주가 되려면?
빌딩 건물주는 자금(돈)만 있으면 아무나 되는 거지?
맞다. 돈만 있으면 나머지는 아웃소싱을 주면 되는 것이다.
매매(매입)는 중개법인이나 중개사무소에...
취득 및 등기이전은 법무사에...
레버리지를 이용한 대출은 주거래 은행에...
여기까지는 누가나 쉽게 생각할 수 있으며, 전체적으로 그려지는 프로세스로 인지를 하고 있으나,
구체적으로 들어가면 어떤 것들이 있을까?
본인에 자금계획에 맞는 물건선택과정이 녹록치 않기 때문이다.
매물설명을 듣고 물건에 대한 장단점과 하자에 대한 체크와 검토를
하는 과정 또한 엄청난 생각과 숙고의 연속이다.
물건을 선택한 후 현장임장과 시세조사는 기본적으로 되어야 한다.
여기서 본인이 직접 조사해서 중개사나 컨설팅사의 내용만 믿지 말고
좀 더 실제조사를 해서 나중에 피해가 생기지 않도록 조심해야 한다.
그러면 물건조사를 끝내고 나면 이제부터 자금계획과 그 물건의
수익성이 과연 얼마인지 그리고 향후 미래가치는 얼마가 될지에
대한 적극적인 검토가 시행되어야 한다.
물론 나름대로 자기자본, 대출, 취등록세, 중개수수료, 건물내외부 수리비
광고선전비등 투입금액 예상과
그리고 건물관리 및 운영비용은 얼마가 될지 등 한참을 두드려 보고
수식을 걸어서 연도별로 캐쉬 흐름까지 검토해 본다면
엄청난 실력자임에 분명하지만, 이런 데이터가 많아질수록 그 빌딩건물에
대한 매입매각에 대한 확신을 사라져만 갈 것이다.
왜냐하면
고정비, 운영비, 수리비, 보유세, 공실위험률, 마케팅비, 각종 중개수수료등
년간 집행해야 할 비용들이 산적해 있다.
물론 임대보증금과 임대료의 인컴으로 이 모든 것을 커버하고도 남으니까
빌딩건물을 매입하려는 것임에 틀림이 없다.
숫자상으로는 남는 것으로 분석되지만 실제로 운영해 보면 차 떼고 포떼면
순이익은 그리 많지 않음을 알게 될 것이다.
항상 임대차 수익의 10% 즉 한 달 치의 임대료는 세금과 공과금의 비용으로
자기 수입이 아닌 지출금액이란 인식을 해야 한다.
임대사업자 등록 후 임대료를 받아 본 분이라면 이해와 보수적으로 봐야
한다는 시야를 쉽게 아실 수 있는 대목이다.
빌딩건물의 관리 운영의 묘
매입한 빌딩건물의 등기 후 세입자들과 임대차계약을 승계 등 갱신 이후에
건물의 운영을 할 수 있는 능력(역할)을 갖추고 있어야 한다.
건물은 노후됨에 따라 하자와 손 볼 곳이 많아진다.
물론 위탁관리운영업체에 관리를 맡긴다면 본인이 직접 해야 할 일은
없겠지만 그만큼의 인건비가 소모되기에 건물임대료 수익성이 떨어질 수
밖에 없다.
그럼 중소규모의 건물은 건물주 본인이 직접 운영하는 경우도 있지만
대부분 혼합형태로 이용한다.
건물관리비 수납을 위한 관리비체계 부과를
외부에게 용역을 주고 관리비를 건물주가 직접 수령한 후 수리할 곳이나
납부할 곳을 찾아 건물주가 직접 처리하는 방식이다.
건물규모에 따라 승강기관리자, 소방관리자, 전기안전관리자, 최근에
생긴 건물기계설비관리자등 관계 법령에서 정하고 있는
관리자격을 갖춘 인력을 고용하거나 외주를 줘서 처리해야 한다.
본인이 소방관리자나, 승강기관리자 등은 교육과 자격증 취득해서
직접 운영하기도 한다.
월 단위로 외주용 역주면 일정금액과 부가세를 지급해야 하며.
다양하고 많은 업체에서 비상주로 일처리를 대행해준다.
이것 또한 건물주가 해야 하는 원가관리를 분야이며, 신경을
무지 써서 원가를 잘 관리해야 추가 수익이 발생한다.
건물을 선택하는 요령?
+ 자기에 목적에 맞는 건물(물건) 선택하기
- 최상층 거주하면 주택과 상가 임대를 주는 건물
- ALL 근생건물로 임대형 건물
- 상업지, 준주거지역등 증축(여유) 가능한 건물
- 멸실 후 새로운 건물 신축을 통한 임대건물 등
+ 실제로 선택하는 건물유형
- 다양한 포지션의 건물들이 있지만 선택은 항상
임대수익률이 높은 건물
- 자기자금(에쿼티) 규모에 맞게 살 수 있는 건물
- 다시 되팔기 쉬운 위치의 건물
- 임대차가 전부 맞춰져 있는 건물
실제로 상기 조건에 맞는 건물을 찾아 옥석을 가려
매입을 한다는 건 좀처럼 쉬운 일이 아닌 것으로 보인다.
건물주가 되지 위한 멀고도 험한 길
건물주가 되지 위한 멀고도 험한 길에 대해 소개하고자 한다.
+ 건물주가 되려면 알아야 할 기본 용어들
+ 물건찾기, 현장임장, 물건분석 해보기
+ 건물주가 되기 위해서는 법인 & 개인 유리한가?
+ 세법상 대출과 세금이 유리한 방법?
+ 법인설립단계
+ 대출(금융)실행단계
+ 매매계약단계
+ 위탁관리용역 & 직영관리용역
+ 취득시와 보유시 납부해야 할 세금은?
+ 양도시 납부할 세금은?
이런 단계별로 장기간에 걸쳐 포스팅을 하려고
계획 잡고 공부를 하려고 계획하고 있다.
거창해 보이지만 실제로 모든 건물주들이
실행하고 분석하고 있는 방식들이다.
단지 글로 써서 다시 한번 리뷰를 하거나 미래에
해야 되는 일에 대해 예상을 해보고 대비해보자.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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