건물주 물건찾기 현장임장 물건분석 위탁관리 하기?

건물주가 되기 위한 첫걸음부터 시작해보자.

 
평소에 관심 가는 건물에 대해 자주 보고 리마인드를 해서 업종변화는 어떻게 되는지 사람들이 지나가는 동선이 어떻게 되는지 상호간판 설치는 어떻게 되는지 관심을 가지고 볼 필요가 있다.

 

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 🍳 물건 찾기는? 

 

좋은 물건을 만나가 위해서 엑설런트 한 중개법인이나 공인중개사를 만나서 소개를 받는 것도 중요하다.

하지만  내돈내산이라면 하다 못해 핸드크림마저도 인터넷을 보면서 비교해서 사는 세상인데, 하물며 그 큰돈을 들여 사는 내 건물인데 얼마나 관심을 기울여 보고 검토해야 할지 생각해 보시기 바란다.

 

부동산뿐만 아니라 세상에 값싸고 좋은 물건은 없다고 봐야 한다, 건물 하자가 있던지, 권리관계가 복잡하던지 그에 상응하는 핸디캡으로 말미암아 싼 데는 그 이유가 있다..

 

시세보다 싸고 저렴한 물건을 찾으려면 정보력과 네트워크형성, 그리고 발품까지 팔아야 한다.

무엇보다도 신속하고 과감한 결정이 있어야 타인에게 밀리지 않고 한걸음 내딛는 과감한 용기가 있어야 한다.

 

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🚙🚗 현장임장하기?  

일반적으로 물건을 사듯이 자기 목적과 사업성이 맞아야 살 수 있다.

현장에서 보고 알아봐야 할 사항들이 참 많이들 있지만 제일로 중요하면서 첫 단계로 임대차현황이다.

 

업종별로 층별로 어떤 업종과 건축물대장 공부상의 용도와 일치하는지 확인해봐야 한다.

또한 임차인별로 개인과 법인 분류 후 계약기간과 임대보증금, 월차임 등을 확인해야 한다. 

 

근생, 오피스, 상가주택등 다양한 형태의 건물이 있지만 지하진출입과 더불어 자주식주차대수의 확인과 회전반경 기계 전기실 등의 위치를 파악해야 한다.

 

기계식 주차가 있다면 기계식 검사현황과 기계관리원 배치현황도 확인해야 되며 정화조, 저수조검사, 각종 안전관리자 위험물처리시설이 있는지, 피난시설의 확인, 특히나 배연창 의무 설치 건물이라면 반드시 동작상태를 확인해야 한다.

 

고장 난 상태로 인수하면 나중에 수리비가 늘어나게 된다.

 

더불어 필히 확인해야 하는 사항은 도로(인도)점용허가관련이다. 진출입을 위해 점용허가 난 면적과 매년 납부하는 금액도 확인해서 누락되는 일이 없도록 파악해야 한다.

 

이처럼 현장임장시에 전부 파악할 수 없으므로 현장실사팀을 별도 꾸리면 좋은데 개인이 할 수 있을까?

 

따라서 전문가라는 중개법인을 통해 확인을 시켜야 하는 형태로 해야 하지만 법인 또한 거래를 위한 물건 소개에 그치는 경우가 많기에 별도로 신중을 기해서 찾아보는 안목과 실력을 배양해야 한다.

 

 

  ✨✔ 물건분석하기?   

자금계획으로 지출과 수입항목으로 분류하여 수익성(임대수익) 검토를 해야  전체적인 자금 흐름을 알 수 있고 투입인원을 인수인계받거나 새로 고용하거나 하는 등의  건물관리의 전체 흐름을 읽을 수 있게 된다. 중요사항이다.

 

중개법인들의 브리핑 자료는 참고자료로 활용하며 취등록세와 관리비예치현황, 은행대출금액, 자기자금(에쿼티)등의 자금계획수립이 요구된다.

 

빌딩의 경우 계약과 잔금 치르는 기간이 2~6개월로 길어져 중간에 중도금을 요구하는 경우도 있으므로,  여유롭게 자금계획이 준비되어야 한다.

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기본적으로 지출과 수입에 대해 파악해야 한다.

 

🚀 지출항목 :

토지계약금, 대출액, 취등록세, 등기비용, 부가가치세(건축분) 각종 명의변경비용 등 명도비용, 법인설립소요비용 등 항목별 세부금액을 검토한다. 부가세 환급에 대해서는 신중하게 세무전문가와 상담이 요구된다.

 

부가세를 환급받을 요량이면 매입건축물의 목적 사용할 경우에는 당연하지만 그 외 명도 후에 철거와 더불어 건축행위를 하게 된다면, 부가세에 대한 환수절차가 진행되지만 그에 따른 가산세가 문제가 대두될 수 있으니 신중하기 바란다.

 

🛴 수입항목 :

보증금, 관리비(등기일로 계산 및 정산), 월차임(기산점으로 계산), 계약현황 등을 파악해 수입금액을 정리한다.

 

수입금액 중 월차임을 12개월로 계산하여 연 수익률을 정하되, 

반드시 재산세와 종부세, 도로점용, 교통유발부담금, 각종 검사수수료 용역비등을 감안한다면 1개월 월차임은 고스란히 세금으로 쓰이게 되므로,  실제 이익은 1개월치를 뺀 월차임으로 보면 된다.

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  ✨🏥  위탁관리 자가(직영) 관리 선택은?   

위탁관리방식은 외주관리라고도 하며 소유자 자신이 관리하지 않고 전문업자에게 맡겨 관리하는 방식이다.
주로 공동주택, 빌딩관리에서 많이들 채택하는 관리방식 중 하나다

 

 

업체의 전문서비스와 전문적 관리를 받을 수 있느냐, 용역업무 책임한계로 인해 업무분장상 책임소재와 분쟁소지가 다소 있으며, 비용이 비싸다는 단점이 있다.

 

자가관리(직영)방식은 책임과 권한, 의무를 직접 행사하는 방식으로 중소규모의 빌딩에 주로 종종 쓰이는 방법이며, 그중 관리비항목만 전문 외주업체에게 맡기는 경우가 흔하다.

 

따라서 건물상주하여 직접 자가관리를 한다면 관리상에 효율과 비용절감면에서 큰 효과가 나타나지 않을까 생각한다.

 

물론 중대형규모에서는 법정 전기안전관리자, 소방안전관리자, 기계안전관리자, 대기질, 위험물취급관리자, 공기위해물질관리자, 승강기안전관리자 등 다양한 항목에 대해 면허를 가진 외주용역업체 선정하여 계약해야 한다.

 

 

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 🏰 건물주 되기 마무리하며...   

건물주가 되기 위해서 하나둘씩 알아보고 이야기를 풀어갈수록 건물주가 해야 할 일들이 도처에 산적해 있다. 외주 줄 것은 전문가에게 외주를 주고 직접해야 할 일은 직접 하는 게 가장 유리한 방식이라고 본다.

 

하지만 누수가 나거나 크랙이 나거나 전문적 보수를 필요로 할 때 해본 경험이 없다면 조치와 대응이 미숙하며, 임차인등 민원상대부터 업체선정과 조치까지 다 하려면 엄청남 노고와 스트레스를 동반하게 된다.

 

여기에 임차인들의 민원과 월임차료를 밀리는 상습 임차인들에 대해 상대해야 하는 일들은 정말 생략하였다.

골치 아픈 일들이 여러분들 앞에 펼쳐질 것이다.

 

그러나 이 또한 건물주가 헤쳐나가야 할 단계들 중의 하나이다.  끈끈한 친화력과 때론 카리스마 있게 처리해주고당당히 요구할 건 요구하는 건물주가 되어야 한다.

 

그게 어렵고 힘들다면,  전면 외주방식으로 하면 된다.

 

임대수익률이 떨어지더라도 시간, 민원대응, 조치 등에서 자유로우려면 결국엔 돈과 전문서비스로 바꿔야 하는 자본주의적 성격이 그대로 표출된다.

 

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건물주가 되기 위해서 물건 찾기, 현장임장, 물건분석 하기 등에 언급해 보았다. 간접적이게나마  이 글로 도움이 되었으면 하는 바램이다.

 

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  패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.

 

건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기