국내의 상업용 건물을 구입할 때 물건을 분석하고 매입하기로 결정이 되기 전에 미리 개인명의나 법인명의나 매입주체를 결정해야 한다.
최근에 법인설립과 자본금규제가 사라져 손쉽게 법인을 설립할 수 있다는 장점이 있다.
1인법인과 가족법인 을 설립해 법인 명의로 투자하는 형태를 많이들 볼 수 있다.
그럼 개인과 법인투자 및 설립에서 어느 게 유리한지 알아보자
개인사업자 & 법인 어느 게 유리할까?
개인과 법인 매수를 비교한다면 크게는 대출과 세금에서 차이가 있다. 보다 유리한 선택을 하는 게 옳다
개인사업자는 별도의 회사설립절차가 필요하지 않아 법인사업자와 달리 그 설립 절차가 간편하고 휴, 폐업이 비교적 쉽다.
+ 정 의
개인사업자는 기업이 완전한 법인격이 없으로 소유와 경영이 소유자에게 종속한 기업형태이다.
법인사업자는 기입이 완전한 법인격을 가지고, 스스로의 권리와 의무의 주체가 되어 기업의 소유자로부터 분리되어 영속성을 존재할 수 있는 기업형태를 말한다.
개인 & 법인사업자의 비교
창업절차에서 해당과세 까자 다양하게 비교를 해 봄으로써 장단점을 알아보자
개인사업자는 과세표준이 4600만원 넘어가면 세율이 24% 이므로 법인전환을 신중히 검토해야 한다.
물론 전문적인 세무사와 상담을 통한 변경이 바람직하다.
개인 & 법인사업자의 세율 비교
법인사업자의 세율은 정부에서 경제현황에 따라 올리거나 내리는 경우가 다반사다. 개인사업자는 최고세율이 42%이며 개인 고액소득자(유투버, BJ, 게임등)를 겨냥한 세금 징수 목적이 보여진다.
* ( ) 는 2023.1.1. 이후 개시하는 사업연도 분부터 적용
법인 설립 절차
개인사업자와 달리 법인사업자는 관할 등기소에 설립등기를 해야 법인격을 갖춘다.
법인은 사업장마다 해당 사업 개시일로부터 20일 이내에 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
+ 법인설립시 주요 결정사항
- 상호 : 관할 내 동일한 상호 등록은 불가
- 사업목적 : 통계청의 한국표준산업분류표를 참고해서 선택가능
- 소재지 : 본점 주소가 자택인 경우 사업목적에 따라 사업자등록증 발급이 불가능할 수 있음
- 자본금 : 기존 최저 5천만원 폐지에 따라 자율로 준비
- 주당금액 : 1주당 금액은 100원 이상
- 임원 및 주주구성 : 주주와 주식이 없는 임원 1인이 반드시 필요
+ 법인설립신고 및 사업자등록
- 설립과 사업자등록은 납세의무를 지는 사업자에 관한 정보를 세무서 대장에 수록하는 것을 말하며,
세무서장에게 법인설립신고서와 사업자등록신청서를 제출해야 한다.
+ 제출서류
- 법인설립신고 및 사업자등록신청서
- 임대차계약서 사본(사업장 임차시)
- 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 일부를 임차한 경우 해당 도면 1부
- 주주 또는 출자명세서 1부
- 사업허가, 등록, 신고필증 사본(해당 법인만 해당), 설립허가증사본(비영리법인) 1부
- 현물출자명세서(현물출자한 법인만) 1부
- 본점 등의 등기에 관한 서류(외국법인인 경우) 1부
- 국내사업장의 사업영위내용을 입증할 수 있는 서류(외국법인) 1부
+ 세부 제출 서류
- 등기신청서(법인설립신고 및 사업장등록신청서)
- 등기신청수수료영수증
- 정관(자본금 10억이상은 공증필요)
- 발기회의의사록 (자본금 10억이상은 공증필요)
- 이사회의사록 (등기아사 3인 이상시)
- 주식발행동의서
- 잔고증명서, 취임승낙서, 인감도장, 인감신고서 등
개인사업자와 법인사업자 장단점 비교
장점 & 단점
매출 없이 초창기 사업은 개인사업자가 유리해보이나 해당업종에 따라 영세규모가 유리할 때지만 지속가능하고 영속적인성격으로 하는 사업은 법인사업자 유리함으로 사업목적과 규모에 따라 취사선택을 잘해야 한다.
건물주는 역시 법인으로 해야 되는 이유
개인과 법인사업자의 장단점, 세율 그리고 법인설립절차까지 살펴보았다
개인과 법인의 가장 큰 차이는 뭘까?
건물을 사기 위해서는 레버레지를 활용해야 한다.
개인은 RTI 적용에 따른 대출에 제한이 따른다.
그러나 법인에게는 해당되지 않아 대출이 개인보다는 자유롭다.
건물, 상가, 오피스텔을 투자할 때 적용되는 RTI=1.5 이하에 해당되어야 한다.
* RTI (Rent to Interest) 임대(수익)으로 이자상환비율을 말한다.
따라서 법인이 유리한 거처럼 보이나, 현행 대출기관에서도 법인이 대출받는데도 이 기준을 적용하고 있다.
법인 대표의 소득수준 및 자산현황을 더 중요하게 보기 때문에 개인에 비해 훨씬 대출 한도가 잘 나온다는 말이다.
주거래 은행이나 별도의 전문상담가와 사전 협의가 중요하다.
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건물주가 되기 위해서는 그 건물과 토지에 합당한 가격을 산출해 볼 수 있어야 한다. 해당 건물(빌딩)에 합리적인 가격인지를 알아보려면 어떻게 해야 할까? 주변 거래시세와 부동산업자의 말을
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이처럼 건물을 매입하려고 할 때 개인으로 사려면은 자금이 풍부하고 여유가 선행되어야 한다.
대출한도가 적게나와도 되고,
아니면 대출 없이 진행하던지...
또한 개인사업자등록을 해야 세금계산서 발행과
임대수익이 일정금액이상이으로 고세율의 세금을 감내할 능력이 되면 가능하지 않을까?
그러나, 레버레지 활용과 일정규모 이상의 임대수익이 발생하는 건물이라면 반드시 법인을 설립하여 매입하는 것이 금융 대출측면이나 세금측면에서 상당히 유리함을 알 수 있다.
따라서 법인을 설립하여 건물을 매입이 여러 방면에서 유리하다고 본다.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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