빌딩주 건물주 모두 경제적인 패시브인컴으로 풍요로운 생활을 영위하기 위해 누구나 꿈꾸는 대상이 된다.
준비되지 않은 자에게는 기회가 와도 잡지 못할 것이므로 사전에 기초부터 차근차근 준비함이 옳다고 본다. 하나씩 하나씩 알아가면서 주어진 기회가 왔을 때 확실하게 잡아보자
건폐율과 용적률, 바닥면적이란?
건폐율은 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
+ 예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡이라면 건폐율은 60/100으로 60%가 된다.
나머지 40%는 공지인데, 현실적으로는 40%의 공지를 느끼지 못하는 경우가 많다, 이유는 대부분 도로에서 떨어져 즉 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄어서 짓기 때문에 실제 느끼는 공지는 얼마 안 되기 때문이다.
용적률은 대지 면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율을 말한다.
+ 예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상 4층까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층을 제외한
지상1~4층 면적의 합, 50㎡ * 4개 층 = 200㎥ 이므로 용적률은 200/100 = 200%가 된다.
* (지상층면적합 / 대지면적) * 100 = (200/100)*100 = 200%가 된다.
바닥면적이란?
* 해당층의 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 초과한 부분은 바닥면적에 산입 한다. 즉 발코니는 1.5m 까지는 바닥면적에 산입 되지 않는다.
주요 용도지역별 종류
도시지역 중 빌딩이나 상가건물이 들어서기 위해서는 도시계획법상 주거지역, 준주거지역, 상업지역 등이 가장 일반적인 용도지역으로 위치한다. 이 지역만 알고 있어도 건물거래 협상 시 도움이 된다.
각각의 용도와 규모 등을 지자체 조례로 규정하고 있으며, 건축을 위한 건축허가는 건축법을 준용하여 신축해야만 한다.
+일반주거지역이란?
* 제1종 일반주거지역 - 저층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
* 제2종 일반주거지역 - 중층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
* 제3종 일반주거지역 - 중, 고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
주로 1종을 제외한 제2종과 제3종 일반주거지역에서 중, 저층의 근생과 소규모의 빌딩(꼬마빌딩)을 신축하게 된다. 이유는 주거지역에서는 층수와 건폐, 용적률이 준주거와 상업지역에 비해 낮기 때문이다.
+ 준주거지역이란 ?
* 용도내에서 세분화는 없는 용도이며, 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 사업기능 및 업무기능을 보완하기 위하 여 필요한 지역을 말한다. 즉 상업지역의 성격과 주거지역의 성격이 겹치는 지역에서 생겨난 어쩌면 완충역할을 하는 지역이다
+ 상업지역이란?
* 중심상업지역 - 도심,부도심의 사업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역을 말한다.(Ex. 역사, 고밀도지역등)
* 일반상업지역 - 일반적인 사업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
* 근린상업지역 - 근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역을 말한다.
* 유통상업지역 - 도시 내 및 지역 간 유통기능을 증진을 위하여 필요한 지역을 말한다.
주로 도심지 중심이나 역사 주변의 고밀도의 상업과 업무기능을 유지하는 기능을 지닌 지역을 말한다.
그러므로, 중심상업지역을 제외한 우리가 흔희 말하는 상업지역은 대체적으로 일반상업지역으로 보면 된다.
대형빌딩을 매입한다면 중심상업이냐 일반상업지역이나 보다는 해당 지자체의 조례상으로 규정하고 있는 건폐율, 용적률, 그리고 주차대수, 정화조용량 및 용도변경을 수월하게 할 수 있는지에 대한 깊숙한 실무적인 내용을 다뤄야 한다.
용도지역별 건폐율 용적률 비교?
(국토계획법)
일반주거지역 건폐율은 60~50%선이며, 용적률은 200~250%선으로 최대한도가 규정되어 있고 세부적으로는 지자체 조례로 위함하고 있다. 제3종 일반주거지역이 건폐율이 50%로 1.2종 보다 낮은 이유는 저층보다는 고층화를 유도하고 있다고 보면 된다.
+ 일반주거지역
+ 상업지역
해당 내용에 대해 좀 더 구체적으로 알고 싶으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 찾아보면 된다.
위치는....
법제처
상가건물의 다수의 이름들?
+ 근린상가
* 주거지역(아파트, 주택 등) 인근에 입지 하여 주민의 생활편익을 제공하는 상점이 몰려 있는 곳을 말한다. 상권은 거주 지 배후이며 생활편의 소매점, 일용품점, 학원 등 서비스업종이 주로 입점한다. 보통 플라자라고 한다.
+ 전문(테마)상가
* 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 여러 업종들로 구성되어 있으며, 의류상가, 공구상가, 전자상가 등은 테마별로 군집 되어 있는 전문테마상가 들이다.
+ 근린생활시설
* 주택용이 아닌 각종 생활편의시설의 용도로 사용, 승인이 된 건물이다. 일반적인 중소규모 형태의 상가건물을 말한다.
+ 상가주택(점포주택)
* 주택형 상가로 일반적으로 1,2층은 상가로 3층은 주택용도로 활용하고 있는 겸용되어 있는 건물을 말한다.
단지 내 상가, 주상복합상가나, 지식산업센터 지원상가, 대형쇼핑몰 상가 등 다양한 형태로 상가들이 존재하고 운영하고 있었다.
이는 사용목적에 맞게 건축물 용도분류에 따른 용도를 선택해서 개발을 하기 때문에 처음 계획할 때 용도가 결정 나게 되어 있다.
물론 분양형과 임대형으로도 나뉠 수 있으며, 다양한 형태로 분류되고 불러지기에 상기 내용이 맞다고 할 수 없지만 대부분 분류를 쉽게 하는 카테고리이다.
마무리하며...
기본적으로 용어 대한 이해를 하고 있어야 부동산을 가서 상담을 받거나, 건물매도인과 협상 중에 나오는 용어가 낯설지 않고 쉽게 내용전달과 이해를 할 수 있으리라 생각한다.
아주 쉬운 내용들이지만 건축이나 부동산 관련 종사자들이 아닌 일반인라면 좀 더 유심히 보고 이해를 하거나 학습을 하는 게 유리하다.
상업지역은 건폐율과 용적률의 여유로 말미암아 신축이나 증축에서 자유로울 수 있어 가격이 비싸고 상대적으로
주걱지역은 그에 비해 여유가 작아 가격이 저렴하게 된다.
그러나, 부동산의 특징 중 장소성과 개별성에 의해 강남지역에서는 위치에 따라 최유효이용과 가치가 달라지므로 주거지역일지라도 평단가가 억대가 넘어가는 토지가 수두룩 한다.
개념적으로 공법적으로 규제하고 있는 기본적인 사항임을 알려드리며, 기본이 탄탄하면 다음 스텝으로 가더라도 이해가 빠르므로 기본에 충실해보자.
패스브인컴 건물주가 되는 그날까지 풍월주건물주였습니다.
건물주 되기 위한 꿈과 목표를 정해서 한걸음 한걸음 내디는 용기와,
부동산상식부터 중소형에서 대형(빌딩)까지 부동산관련 분석과 검토하는 보배로운 주제의 이야기
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